Ley de Propiedad Privada: cómo serán los desalojos exprés y qué cambia para propietarios e inquilinos
La Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada obtuvo media sanción en el Senado y uno de sus puntos centrales puede modificar la relación entre propietarios e inquilinos: la posibilidad de acelerar los procesos judiciales para recuperar un inmueble ante determinados incumplimientos.
Sin embargo, el alcance de la reforma genera dudas. El proyecto no implica que un inquilino pueda ser desalojado automáticamente apenas deja de pagar, ni modifica los procesos penales correspondientes a una usurpación.
Además, el texto aprobado por el Senado presenta diferencias respecto de la iniciativa original, enviada por el Poder Ejecutivo. Entre ellas, quedó afuera la propuesta que buscaba reducir de diez a tres días el plazo para intimar al pago en los alquileres destinados a vivienda.
Desalojo exprés: qué cambia con la nueva Ley de Propiedad Privada
Uno de los principales objetivos de la reforma es reducir los tiempos judiciales necesarios para recuperar una propiedad.
Los procesos de restitución de inmuebles contemplados por la norma pasarían a tramitar mediante una vía más rápida, alcanzando situaciones relacionadas con locatarios, sublocatarios, tenedores precarios e intrusos.
En determinados casos de intrusión o tenencia precaria, además, el juez podría ordenar la restitución inmediata del inmueble cuando el propietario pueda acreditar documentalmente su derecho y presente la caución correspondiente.
Pero hay una diferencia fundamental: usurpación y falta de pago de un alquiler no son jurídicamente lo mismo.
Según explicó el abogado especialista Enrique Abatti (h.), la usurpación continúa siendo un delito contemplado en el artículo 181 del Código Penal y seguirá tramitándose mediante el proceso penal.
La reforma, en cambio, modifica disposiciones del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación vinculadas con desalojos.
¿Me pueden desalojar inmediatamente si dejo de pagar el alquiler?
No. Para los contratos destinados a vivienda se mantiene una instancia previa.
El artículo 1222 del Código Civil y Comercial continuará estableciendo 10 días corridos para que el inquilino regularice la deuda, luego de recibir la correspondiente intimación del propietario, antes de que pueda iniciarse la demanda de desalojo.
El proyecto original pretendía reducir ese período a solamente tres días, pero la modificación fue eliminada durante el tratamiento parlamentario.
En los alquileres de locales comerciales, oficinas, depósitos y otros destinos, en cambio, las condiciones pueden establecerse libremente en el contrato según lo acordado entre las partes.
Contratos de alquiler: atención a las notificaciones electrónicas
Otro punto que cobra importancia con la reforma son las notificaciones.
Las intimaciones podrían efectuarse tanto en el domicilio constituido por las partes como mediante el correo electrónico establecido en el contrato.
Esto vuelve especialmente importante revisar qué dirección electrónica queda consignada al momento de firmar, debido a que podría utilizarse posteriormente para realizar comunicaciones vinculadas con un incumplimiento.
La reforma también establece condiciones respecto de la entrega de las llaves. El propietario no podría negarse a recibirlas cuando el inquilino devuelve el inmueble, aunque conservaría la posibilidad de reclamar posteriormente las deudas pendientes por las vías correspondientes.
Propietarios e inquilinos enfrentados por los desalojos
La iniciativa abrió un fuerte debate entre los sectores involucrados.
Desde organizaciones de propietarios consideran que procesos judiciales más breves podrían reducir las exigencias que se imponen para acceder a un alquiler.
Abatti sostuvo que, cuanto más simples y rápidos sean los procedimientos, menores podrían ser los requisitos exigidos por los propietarios para aceptar un inquilino.
La mirada de Inquilinos Agrupados es completamente diferente.
Su referente, Gervasio Muñoz, cuestionó que buena parte de las modificaciones estén dirigidas a acelerar desalojos y advirtió sobre las consecuencias que esto podría tener para las familias que atraviesan problemas económicos.
“Todos los artículos del capítulo dos apuntan a agilizar los desalojos y a quitarles posibilidades de defensa a los inquilinos”, sostuvo.
También vinculó la reforma con la situación económica de los hogares y advirtió que, frente a atrasos provocados por dificultades laborales o financieras, “el desalojo inmediato pasa a ser una amenaza mucho más cercana”.
Qué pasa si hay menores o personas vulnerables
La aceleración de los procedimientos tampoco elimina las instancias de protección previstas para situaciones de vulnerabilidad.
Antes de concretar determinados desalojos deberán intervenir los organismos competentes cuando existan menores de edad o personas vulnerables, con el objetivo de procurar una alternativa habitacional transitoria.
Se trata de uno de los puntos sensibles de una reforma que intenta reducir los tiempos judiciales sin eliminar completamente las instancias de intervención estatal.
Escrituras digitales y cambios en las expropiaciones
La iniciativa es considerablemente más amplia que los desalojos.
También establece que una declaración de utilidad pública para una expropiación deberá justificarse de manera específica y restrictiva y fija un límite del 30% para el lucro cesante dentro de la indemnización.
Además, el Estado no podría transferir el dominio de una propiedad sin haber abonado previamente la compensación correspondiente.
Otro cambio apunta a la modernización de los trámites inmobiliarios: se habilitaría la utilización de documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble del país.
Finalmente, se introducen modificaciones a la denominada Ley Pierri, destinadas a ampliar las posibilidades de regularización dominial de viviendas únicas cuando pueda acreditarse una posesión pública durante al menos diez años.
La reforma todavía no está vigente como ley: tras obtener media sanción del Senado deberá completar el trámite parlamentario. Hasta entonces, los cambios proyectados no modifican las reglas actualmente aplicables.
