El filtro del scoring y salarios atrasados: los obstáculos que ven las inmobiliarias para los nuevos créditos
El anuncio del ministro de Economía, Luis Caputo, sobre la inyección de $2 billones provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES para impulsar los créditos hipotecarios generó expectativas y cautela en el mercado inmobiliario. Los principales referentes del sector coincidieron en que la medida ataca directamente la falta de fondeo de los bancos, pero advirtieron que el éxito real del programa dependerá de variables más complejas, como los salarios de los solicitantes y las estrictas exigencias de las entidades financieras.
El alivio para los bancos y el problema del fondeo
Para Damián Tabakman, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), la iniciativa gubernamental apunta a resolver el límite más grande que enfrentó el mercado en los últimos meses: el agotamiento de la capacidad de préstamo de los bancos a largo plazo.
“El principal problema del mercado hoy es la oferta de préstamos hipotecarios. Ese es el talón de Aquiles; todo lo demás es complementario”, sostuvo el desarrollador, quien además consideró que el tope máximo establecido por el Gobierno (UVA + 7,50%) está en línea con la oferta actual del sistema financiero.
La mecánica anunciada prevé que el dinero se adjudique a los bancos mediante licitaciones de $200.000 millones cada una, permitiendo otorgar créditos con un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo de 150.000 UVA por carpeta. Según los cálculos de Economía, este fondo podría generar entre 17.000 y 18.000 soluciones habitacionales.
Salarios bajos y scoring rígido: la otra cara de la moneda
Armando Pepe, expresidente del Colegio Inmobiliario de CABA, fue más cauto respecto al volumen anunciado. A su criterio, 18.000 viviendas “no es una cifra significativa” para la demanda contenida que arrastra la Argentina, y advirtió que el principal obstáculo no es solo la disponibilidad de crédito, sino el bolsillo de la gente.
“El problema no es solamente el crédito: los sueldos quedaron tan bajos y retrasados que a la gente le resulta muy difícil calificar”, explicó.
En esta línea, Pepe puso el foco en las barreras de entrada que imponen los propios bancos mediante el scoring crediticio. “No se habló de flexibilizar el scoring de los bancos y hoy es muy riguroso. Hay que flexibilizarlo porque están siendo demasiado exigentes con la gente que quiere tomar un crédito”, reclamó. Además, recordó que el Banco Nación ya ofrece tasas cercanas al 6,8%, por lo que habrá que esperar dos semanas para evaluar cuántos fondos toman los bancos de esta nueva licitación y cómo los trasladan al público.
¿Crecimiento moderado o boom de compraventas?
Por su parte, el fundador de Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso, destacó que la brecha entre la cuota de un préstamo y el valor de un alquiler mensual se ha reducido drásticamente. “Con este nivel de tasa, si comparás la cuota de una hipoteca con lo que hoy se está pagando de alquiler, no hay tanta diferencia. Eso permitiría pasar a ser propietario”, detalló.
A pesar de este escenario favorable, Gómez Picasso descartó una explosión inmediata en el volumen de operaciones. “No hablaría de un boom hipotecario, pero creo que va a generar más compraventas. Hoy estamos en torno al 12% o 14% de operaciones con crédito y podríamos pasar al 16%, 17% o tal vez llegar al 20%”, proyectó, recordando que en el pasado reciente el mercado llegó a registrar un 25% de compraventas apalancadas con hipotecas.
El Gobierno apunta con esta inyección a revertir un retraso histórico: mientras que en Argentina el stock de créditos hipotecarios representa apenas un 2% del Producto Bruto Interno (PBI), en países vecinos como Chile alcanza el 27%. La prueba de fuego comenzará la próxima semana, cuando se realice la primera licitación y se mida el apetito real de los bancos por volcar estos fondos a la calle.
